文旅引导全域土地综合整治：“五步破局法”

2025-09-24 标签：土地综合整治

绿维导语：在乡村振兴与城乡融合的浪潮中，全域土地综合整治已成为盘活农村资源、优化国土空间、激活乡村价值的核心抓手。如何突破资源沉睡、效益低效的困境，实现从 “土地资源” 到 “资产资本” 的跨越，让闲置土地焕发新生？本文立足 “全地域、全要素、全周期、全链条” 理念，以 “问题导向+价值挖掘” 为核心，以 “五步走” 实战框架为纲，从资源普查到特色价值提炼，从融资模式创新到多主体协同机制，系统拆解土地要素激活的全流程密码，为地方政府与运营者提供从 “摸清家底” 到 “变现增值” 的可落地的操作指南，助力破解效益低效困局，赋能宜居宜业和美乡村建设和城乡融合发展。

绿维文旅多年来深耕城乡规划、国土空间规划、全域旅游规划、乡村振兴规划、文旅融合规划等领域，已成功为古北口镇、阿尔山市、阿拉善旗、江油市、开江县、长子县、西盟县、习水县、丰宁县大滩镇、清东陵等市县镇与文旅项目，提供过包括国土空间规划、生态旅游扶贫规划、全域旅游+乡村振兴规划、生态保护规划、镇区规划、村庄规划等服务，拥有多元综合业务能力，擅长文旅引导的开发运营服务模式，可为地方全域土地综合整治提供从资源与价值评估、多规合一规划方案编制、全域土地综合整治实施方案、文旅项目详细设计、以及文旅业态导入与运营支持等服务。

随着乡村振兴与生态文明建设的深入推进，全域土地综合整治已成为优化国土空间布局、激活土地资源价值、促进耕地保护和土地节约集约利用，改善生产生活条件和生态环境，助推乡村全面振兴、城乡融合发展的重要抓手。在这一进程中，技术服务单位发挥着“智囊团”和“推进器”的重要作用，为项目的科学规划、高效实施和持续运营注入了强劲动力。

一、全域综合整治的内涵

全域土地综合整治秉持“全地域、全要素、全周期、全链条”的理念，以国土空间规划为依据，以县域为统筹单元、乡镇为基本实施单元，坚持“内涵综合、目标综合、手段综合、效益综合”原则，通过“全域规划、整体设计、综合治理”方式，综合运用耕地占补平衡、城乡建设用地增减挂钩、农村集体经营性建设用地入市等政策工具，促进城乡要素平等交换、双向流动，优化农村地区国土空间布局，改善农村生态环境和农民生产生活条件，助推农村一二三产业融合发展和城乡融合发展，助力建设宜居宜业和美乡村。

（全域土地综合整治内容示意图）

二、项目策划：从“资源”到“资产”的价值重构

通过资源问题摸底清查、特色价值挖掘、规划协同与衔接、产业链设计以及项目设计与布局5步走，对全域土地综合整治项目进行全方位、深层次包装，充分释放项目的经济、社会和生态价值。

（一）资源问题摸底清查

精准掌握资源状况是项目策划的基石。为此，需结合各部门收集的多源数据，运用"无人机测绘+GIS+实地踏勘"技术手段，开展全域土地、生态、产业、文化四维资源普查。

（调查摸底工作）

（二）特色价值挖掘

基于资源调查成果，从自然景观、非遗技艺以及历史文化等多方面深度挖掘区域特色元素，例如，将古老的农耕文化、特殊地质风貌等打造成具有吸引力的特色旅游资源，形成“地理标志产品+文化IP”复合资产包，赋予项目独特价值，使其在市场竞争中脱颖而出。

（三）规划协同与衔接

确保项目与国土空间规划、生态保护规划以及乡村振兴产业规划等规划相协调，为项目实施提供坚实的合法合规保障。例如，在规划生态旅游产业时，与区域的生态保护规划、旅游发展规划协同配合，合理确定旅游开发强度和保护范围，促使项目在合法合规的框架内实现价值最大化提升。

（四）全产业链设计

打造完整产业链条，上游通过土地整治打造空间载体，中游精准导入现代农业、乡村旅游等绿色产业，下游延伸发展研学旅游、康养度假等衍生产业，配套建设区域性农产品交易中心、乡村旅游集散平台等资产运营平台，最终形成从生产到消费的完整产业链条，全面提升项目整体竞争力，创造更多就业机会，增加经济收益。

（五）项目设计与布局

根据产业链需求和特色资源分布，科学规划现代农业园区（连片耕地整治区、宅基地复垦区）、田园综合体（文旅综合体）、生态治理（保护）区域、乡村生活区、农产品加工区等功能板块，构建土地利用梯度开发新格局，提高土地利用效率，实现从“资源”到“资产”的价值重构。

三、融资策划：打通资金筹措的关键环节

（一）资金多元筹措渠道

整合各级财政补助资金、专项扶持资金，吸引社会资本参与，创新合作模式，为项目提供充足资金保障。

资金筹措渠道

（二）资产高效变现途径

通过"土地资源→空间资产→产业资本→区域价值"的转化模式，实现资产的螺旋式升级。项目运营中，既可以通过将耕地占补平衡指标、城乡建设用地增减挂钩指标与经营性用地捆绑开发，变现指标价值；也可通过"指标收益质押+未来现金流担保"方式融资提前变现，促进项目建设。

资产变现途径：三级收益图

1、多元融资策略制定

根据项目的不同阶段和需求，制定多元化的融资策略，灵活应对项目资金需求变化。

多元融资政策

2、资金平衡方案构建

具备丰富项目落地经验的专业财务团队为项目量身打造完善的资金平衡方案，制定科学的资金投入和回收计划，建立资金动态监控和调整机制，确保项目全生命周期内资金收支平衡。

四、组织保障:协同合作，推动高效运营

秉持政府统筹协调、规资部门搭建平台、平台公司主导实施、多部门协同配合、市县联动推进、社会广泛参与的原则，精心设计项目运营方案。

明确各主体在项目运营中的角色和职责：政府负责项目统筹、整体协调；自然资源和农业等部门提供规划和土地方面的专业支持；平台公司作为项目实施主体，承担项目业主，负责项目的整体策划、实施、运营、管理与融资职责，涵盖资金筹措、土地流转、种植管理、技术指导、产业运营、市场销售等工作。

各部门依据职能协同推进项目相关事务，市县两级在政策和资金等方面联动保障项目实施，广泛吸引社会力量参与项目的运营管理，提高项目的运营效率和市场适应性。

五、技术保障：从“策划”到“落地”的全流程服务

（一）标准化工作流程

全域土地综合整治是一项系统工程，涉及国土空间规划、农用地整治、建设用地整理、生态修复、特色保护、产业整合、权属调整等多维度工作，具有跨领域、跨部门、跨层级的复杂特性。基于多年深耕土地整理、乡村振兴建设的实践经验，绿维已建立起完善的项目实施体系——从前期资源摸排、潜力分析到方案编制、工程实施，再到后期监测管护，形成了一套科学化、标准化的工作流程。

1、决策阶段：

技术支持团队深入的项目区调研和政策解读，为项目的规划与方向提供全面的分析与建议，协助业主明确项目目标，制定科学合理的实施方案。

2、前期阶段