与常规地产项目相比，创意农业地产受规模庞大的前期投资、漫长的回报周期，以及农业和土地方面的政策、项目运营过程中“裸奔”的风险等种种不可抗拒因素的制约。并在开发商天然逐利性和地方政府政绩效应的推波助澜之下，地产上位，农业、旅游沦为附属。日前，我院度假养老分院院长刘祎接受了《中国房地产报》采访，针对创意农业地产的发展困境、盈利模式等问题发表了自己的观点。访谈已于2014年4月21日在《中国房地产报》旅游地产板块B-2版刊载。主要观点如下：

双线分化

目前创意农业地产存在两种开发模式：以农业种植为主的模式、以地产开发为主的模式。这两种模式与真正意义上的创意农业都还有很长的距离，目前均没有形成成熟的农业旅游形态，其发展也逐步呈现分化趋势，主业低迷，依靠两头产品盈利。

刘祎院长认为，“房地产和农产品销售是让产品走出去，而真正创意农业是让消费者主动走进来完成消费。” 这被看作是创意农业最核心的特征，即项目利润不依赖于地产项目和农产品销售，而是旅游度假及经营性物业收入。

业主盈利难，地产上位

对于目前国内创意农业地产的投资回报，刘祎告诉中国房地产报记者，创意农业投资回报周期至少在5年以上。“一个创意农业项目，要想做得好，首先是农业不赔钱，通过出让一部分土地和地产使用权回收建设成本，而后通过农业观光、旅游度假等项目实现稳定的盈利。”

但实际情况是，多数项目难以完整实现，地产上位现象屡见不鲜。“依照我们的经验，如果没有相应的地产支撑，基本只能靠政府补贴维持现状。” 刘祎院长如是表示。至于地产比例占多大，刘祎认为主要看地方政府和开发商之间博弈结果，对于开发商而言，整个项目中，地产所占比例越大，意味着其回报率越高；对于地方政府而言，由于有国家政策限制，其希望开发商把更多资金和精力投放在主业上面。

多因素制约，破题艰难

创意农业在国外并不乏成功案例，在法国、德国、荷兰和日本等国家及中国台湾地区，创意农业不仅带来了稳定的收益，也成为一个国家和地区的主要名片。但刘祎院长表示，“国内基本没有成功案例，主要原因是盈利模式和资本滚动回收问题。” 由于受到政策、市场等大环境的影响，国外成熟的商业模式在国内几乎不具有可行性，这一行业要想发展好，还要走出具有中国特色的发展模式来，这需要政府、开发商和社会大众的共同努力。