没有使用价值的物业是没有前途的

旅游产业为主导的新型城镇化发展模式

我们企业这些年来一直在研究旅游引导的新型城镇化，最重要的观点是：城市除了以工业为主导、产业聚集引导的城市化、以高科技（如高新区）主导的城市化，以及我们称之为“生产性服务产业”引导的城市化这三种模式之外，还有第四种模式，叫做“消费型服务业聚集”，同样可以引导新型城镇化。其中旅游是消费型产业引导城市化的核心引擎。为什么？因为一般消费是为城市居住人口服务的，它可能导致一个城市聚集结构的规模化，例如商业综合体、学校、医院可以成为一个城市区域聚集的小引擎，但这些都只是服务型的产业聚集引擎，并不构成大规模的聚集。而旅游是一种搬运，它不是本地人的聚集（本地人聚集并不产生增量，而是在存量基础上的重新配置），是外来流动人口的聚集。例如西部一些地区，本来一个县城只有两万人口，由于旅游业发展得好，每天还可以吸纳两万人，而这两万人完全是游客人口，这样的一种人口聚集带动的所有消费，都是外来的消费聚集。这种大规模的针对性消费拉动整个GDP，由此形成了更大的就业规模。这样的一种城市化，我们称之为旅游引导的新型城镇化。

那么这样的一个城市应该怎样聚集、怎样发展呢？从物业管理，到场所管理、空间管理，到整个城市的管理和运营结构都是以旅游为基础的。首先它有吸引核；有交通的枢纽功能；有人居住，在短时居住的结构下形成了夜间的休闲聚集；由夜间的休闲聚集形成商业街区、休闲聚集区，由此进行城市功能配置形成一种新结构。这样一种围绕着旅游吸引力、休闲聚集中心和交通枢纽结构，由外来流动人口聚集而形成的城市化发展，它的布局结构（和其他三种相比）是完全不一样的，它的产业利害关系也很多，由此所形成的产业管理和物业形态也很多。

在这样一种旅游聚集的产业形态里面，最重要的物业形态有两个：第一类是旅游吸引核本身的业态形式，主要是景区，如温泉、酒店、核心旅游吸引物、主题公园等；第二类是休闲商业聚集，任何一个旅游小镇要能够形成旅游城镇化，必须要有休闲商业聚集区，就是城市广场、特色文化主题休闲广场，夜间有歌舞宴，有灯光秀、水秀，人一下就聚集起来，餐饮随之发展起来，休闲商街、酒吧街、购物街，各种各样的主题文化街、工坊街、客栈街就逐渐形成了。在以上两类之外，第三类物业业态是基于逗留形成的客栈、酒店、公寓等，由此形成可出租、可租售的酒店形态，适用酒店式管理。这些物业形态既可以卖掉也可以经营。在此基础上，由当地就业人口的增加而形成刚需的居住型物业，再结合第二居所、第三居所形成城镇化发展，然后再加上医院、教育、金融等常规商业的配套，构成了这个城市的发展。

所以旅游产业非常典型地代表了第三产业为主导的一种新型城市化发展模式，也能说明今后怎样去开发物业，如何进行物业的经营、运作和管理。关于增量，我们一直倡导产业引导城市发展，产城一体化发展，产城乡社整合发展。产业是引擎，城乡要互动，农村人口要转型到城市人口，需要各种社会要素、公共服务设施的配套，就是产、城、乡、社四位一体的以产业为主导的发展模式。

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