城镇土地估价规程

2008-10-11 绿维创景 标签：

4.10.4 利用标准宗地价格或地价指数更新基准地价
4.10.4.1 基本原理：通过定期对标准宗地进行价格评估，掌握各土地级别或均质区域内各类用地的价格变化情况，利用更新期标准宗地的价格调整基准地价，或利用更新期的地价指数更新基准地价。
4.10.4.2 适用范围：适用于大中小各类城市，也适用于地产市场发达和欠发达城市。
1. 利用标准宗地价格更新基准地价
    分两种情况：一是直接用标准宗地价格更新，二是间接用标准宗地价格更新。
    (1) 直接用标准宗地价格更新基准地价
    在基准地价更新期，用地价评估方法评估出标准宗地的更新期价格，再用其分用途分区域或级别的标准宗地价格的平均价计算基准地价。这与用市场交易地价资料评估基准地价的方法相同。
    (2) 间接用标准宗地价格更新基准地价
    即用标准宗地价格编制该城市或区域的综合地价指数和分用途地价指数，通过地价指数来更新基准地价。这与用地价指数更新基准地价相同。
(3) 标准宗地的设定
标准宗地的设定的基本原则：分用途、按均质区域均匀设置。要求形状规则、面积适中，具有代表性、中庸性和稳定性。
2. 利用地价指数更新基准地价
    (1) 基本步骤：
A. 建立地价指数系统
  地价指数分区域（级别）、分土地用途编制，地价样点可从标准宗地价格和市场交易价格中选择。采用简单算术平均法计算分区（级）分类平均地价。公式为：

  其中：Pinl──某一分区（级）某类用地的平均地价
      Pil──某一分区（级）某类用地的样点地价
      M──某一分区（级）某类用地的地价样点数
    分区（级）分类地价指数用基准地价更新年该分区（级）分类平均地价与基准地价基准年原该分区（级）分类平均地价之比计算。公式为：
                      Pnjl
               qnjl= ────
                    Pnol
其中： qnjl ──该分区（级）某类地价指数
     Pnjl──基准地价更新年该分区（级）某类用地平均地价
       Pnol──基准地价基准年该分区（级）某类用地平均地价
      B. 用地价指数更新基准地价
    在级别调整的基础上用地价指数更新基准地价。基准地价更新按区域和用途进行。基本公式为：
Pnl = Pnol ×qnjl
其中：Pnl──该分区（级）某类用地更新后的基准地价
      Pnol ──该分区（级）某类用地更新前基准地价
   qnjl──该分区（级）某类用地地价指数。
4.10.5 宗地地价修正体系的更新
    宗地地价修正体系的更新，主要是宗地地价影响因素的更新和各因素影响宗地地价修正幅度的更新，而影响因素的更新主要是地价影响因素的选择和权重的确定。整个宗地地价修正体系的编制方法和体系内容格式等，与4.4.8条相同。
5 宗地地价评估基本方法

5.1  宗地估价程序
5.1.1  宗地估价的技术路线
宗地估价的技术路线是指从接受委估方的估价委托书开始，到完成估价报书的全过程。具体估价程序为：
1．接受估价委托；
2．明确估价基本事项；
3．拟订估价作业计划；
4．搜集估价所需资料；
5．实地踏勘待估宗地；
6．相关资料分析整理；
7．选定估价方法，试算宗地价格；
8．分析调整试算宗地价格，确定估价结果；
9．撰写估价报告书；
10．估价资料和估价报告书分类归档。