绿维导语：政策东风加持下，文旅资产证券化进入实战黄金期，REITs与ABS成为盘活存量、破解融资难题的关键抓手。本文结合最新政策与实操案例，解析REITs/ABS如何盘活文旅存量资产、破解融资困局，为行业提供实战指引。

长期以来，文旅产业深陷于“重资产、长周期、现金流不稳”的融资困境，大量优质文旅资产沉淀在企业资产负债表，难以形成“投资-运营-退出”的良性循环。

2025年至2026年初，政策持续加码，标杆项目密集落地：发改委REITs新政扩围文旅资产、证监会启动商业不动产REITs试点，河南两单文旅ABS（泰和里9.36亿元、隋唐洛阳城13.01亿元）顺利落地，三亚亚特兰蒂斯REITs（139.28亿元）申请上市，标志着文旅资产证券化迎来实操落地加速新阶段。

本文立足文旅行业趋势，结合官方政策、行业规则及一线实操案例，从政策解读、工具对比、市场前瞻等维度，解析文旅资产证券化的破局之道与未来趋势，为文旅企业资本化提供可落地指引。

一、顶层设计：文旅REITs相关政策简析

1. 政策核心突破：文旅相关资产纳入REITs支持范围

依据国务院及发改委相关政策，可纳入REITs的文旅相关资产主要包括以下几类：自然文化遗产、国家5A、4A级旅游景区项目、高端度假酒店（配套文旅的四星级及以上酒店）、体育场馆（适配“文旅+体育”融合项目）、城市更新类文旅资产（老旧街区、工业遗址改造项目）、文旅综合体配套商业（提升资产现金流稳定性）。

2. 政策核心逻辑：体现三大理念升级

一是资产价值重估，聚焦底层资产现金流创造能力，解决“优质资产、弱主体信用”错配问题；

二是运营导向强化，要求项目具备成熟运营模式和稳定收益，倒逼文旅项目从“重建设”向“重运营”转型；

三是资本循环畅通，通过REITs/ABS实现“投资-运营-退出-再投资”闭环，破解融资难题。

3. 配套政策：全链条支持体系逐步完善

2024年8月，国家发改委《关于全面推动基础设施REITs常态化发行的通知》，取消项目收益率硬性要求，简化申报流程，明确文旅相关配套资产可纳入REITs资产池；

2025年1月、3月，《关于推动文化高质量发展的若干经济政策》《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》《提振消费专项行动方案》，明确支持符合条件的文化旅游项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，为文旅REITs发展奠定顶层政策基础；

2025年11月，国家发改委办公厅《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等领域；

2025年12月，证监会推出商业不动产REITs试点，构建 "基础设施+商业不动产" 双轮驱动格局，并发布沪深交易所/基金业协会商业不动产REITs配套规则，明确商业不动产REITs申报流程、审核标准与信息披露要求，为文旅综合体REITs提供操作指引。

三、金融工具对比：REITs与ABS的文旅适配性

文旅资产证券化核心工具为REITs（公募）与ABS（资产支持证券），二者适配场景差异显著，结合政策导向与案例实践总结如下：

结合文旅资产特性，工具匹配核心原则：超级文旅综合体（如亚特兰蒂斯）优先选择公募REITs；历史文化景区/文商旅综合体（如隋唐洛阳城、泰和里）适合ABS；山岳型5A景区（如华山）可探索REITs模式。

四、市场前瞻：机遇、挑战、破局路径

据券商不完全统计，全国文旅资产规模超12万亿元，但证券化率不足0.5%，REITs可加速“资源变资产、资产变资本”。

据新华财经报道，当下各机构普遍看好文旅REITs的市场发展前景与扩容规模。文旅REITs是盘活存量、扩大投资、促进消费的重要抓手，随着政策持续完善，未来3至5年内，该板块有望形成千亿级的细分市场。

按市场乐观预测，未来3年文旅REITs的潜在发行规模将达800亿元至1200亿元；若按10%证券化率估算，中长期潜在市场规模将超万亿元。

1. 四大机遇

·资产扩容：政策支持范围从传统5A景区向乡村文旅、工业遗址、城市更新等全品类拓展，市场空间广阔。

·产品创新：类REITs、CMBS与ABS多元工具组合，创新增信模式降低融资成本。

·运营升级：资产证券化倒逼项目提升运营效率，通过业态多元化增强现金流稳定性。

·资本参与：吸引保险、养老金、理财等长期资本入场，预计千亿级资金将进入文旅领域。

2. 四大核心瓶颈

·产权合规壁垒：多数文旅景区归属国有属性，经营权与产权分离，文物保护、自然资源管控等多重限制导致确权与转让难度大；老旧景区建设时投资手续不全，补办流程复杂。

·现金流波动难题：文旅行业强季节性特征明显，易受突发因素干扰，收入模式多依赖门票，难以匹配资本端稳定收益要求。

·资产估值体系缺失：文旅IP、文化非遗等无形资产占比高，暂无统一量化估值标准，文化价值难以转化为资本定价依据。

·专业运营能力短板：行业普遍重建设、轻运营，市场化持续造血能力不足，难以达到REITs/ABS高标准的长期运营管理要求。

3. 破局路径

结合实践案例，文旅资产证券化成功核心在于三点：

·资产端筛选优质核心资产，确保现金流可持续；

·结构端设计多元增信措施，降低资本准入门槛；

·运营端构建专业运营体系，提升资产持续造血能力。

未来如何推动文旅REITs实现规模化发展，主要券商认为，仍需政策与市场协同发力，从简化产权确权流程、加码财税优惠、完善增信体系、建立运营标准等方面，完善破局路径。

五、结语

文旅资产证券化已从政策探索进入市场实践阶段，推动产业从“主体信用依赖”向“资产信用驱动”、“重资产扩张”向“轻资产运营+资本运作”转变。

文旅资产证券化不是简单的融资工具创新，而是产业价值重构的开始。文旅行业的长远发展，本质是完成资源→资产→资本的价值三级跃迁，真正实现存量资产深度盘活。未来3-5年，文旅产业将迎来资本与产业深度融合的黄金期。
 

素材参考：国家发改委、品橙旅游、券商中国、新华财经等

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