中华人民共和国国家标准房地产估价规范

2008-09-27 绿维创景 标签：

5．1 估价方法选用

5．1．1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

5．1．2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

5．1．3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

5．1．4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

5．1．5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

5．1．6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5．1．7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

5．2市场比较法

5．2．l运用市场比较法估价应按下列步骤进行: 1搜集交易实例； 2选取可比实例； 3建立价格可比基础； 4进行交易情况修正； 5进行交易日期修正； 6进行区域因素修正； 7进行个别因素修正； 8求出比准价格。

5．2．2运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容： 1交易双方情况及交易目的； 2交易实例房地产状况； 3成交价格； 4成交日期； 5付款方式。

5．2．3根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求： l是估价对象的类似房地产； 2成交日期与估价时点相近，不直超过一年； 3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

5．2．4选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1统一付款方式； 2统一采用单价； 3统一币种和货币单位； 4统一面积内涵和面积单位。注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。 2不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

5．2．5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例： l 有利害关系人之间的交易； 2急于出售或购买情况下的交易； 3受债权债务关系影响的交易； 4交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易; 5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易； 6相邻房地产的合并交易； 7特殊方式的交易； 8交易税费非正常负担的交易； 9其他非正常的交易。注：1 当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正； 2对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

5．2．6进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。